התחדשות עירונית – כל המושגים שחשוב לדעת

התחדשות עירונית מהווה ללא ספק את אחת התוכניות העכשוויות ביותר בתחום הנדל”ן. לא מעט אנשים תוהים מה אומר המושג התחדשות עירונית, האם כדאי לרכוש דירה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, מה נדרש מדיירי מבנה אשר עתיד לעבור פרויקט כלשהו בתחום התחדשות עירונית ועוד. במאמר הבא תקבלו מידע אודות כל המושגים החשובים ביותר בתחום התחדשות עירונית.

מושגים חשובים בתחום התחדשות עירונית

התחדשות עירונית- מדובר על תהליך כולל להפיכת מבנה, תשתית או מתחם של מבנים פרטיים או ציבוריים רעועים או ישנים במרחב העיר לחדשים, מרווחים, מודרניים ומחוזקים. במסגרת תהליכי התחדשות עירונית יינתן מענה להתרחבות והתרבות טבעית, שיפור וחידוש תשתית, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הוספת ממדים ומבנים מוגנים מהתקפת טילים ועוד. הממשלה קבעה יעד של 5.1 מיליון יחידות דיור עד שנת 2040, כאשר 20 אחוז מתוכן יהיו בתהליכי התחדשות עירונית.

תמ”א 38/1- מדובר על תכנית מתאר ארצית שמטרתה במקור היא לחזק ולמגן בניינים על ידי יזמים פרטיים מפני רעידות אדמה וכן מפני מתקפות טילים. זה מסלול התחדשות עירונית של בניין בודד בשיטה של חיזוק ובינוי. חיזוק והרחבה של הבניין הקיים תוך הוספת יחידות דיור ליזם על גבי הבניין המיועדות למכירה בשוק החופשי ותוך כדאי מתן אפשרות לממן את הפרויקט כולו. הפרויקט דורש 66 אחוזים מבעלי הזכויות בבניין, הדירות הקיימות נותרות במקומן ולרוב מוסיפים להן ממ”ד ומרפסת, הבניין עצמו מתחדש ומתווספת לו מעלית, הפרויקט מאפשר להרחיב דירות קיימות עד מעבר לקווי הבניין ומעניק ליזם תוספת של 2.5 קומות. הפרויקט מבוצע לרוב תוך כדאי שהדיירים במבנה נשארים בבניין.

תמ”א 38/2- תכנית מתאר ארצית שמטרתה במקור היא לחזק ולמגן בניינים על ידי יזמים פרטיים מפני רעידות אדמה ומתקפת טילים עם תיקון שהמהות שלו הוא להרוס בניין קיים מהיסוד ולבנות אותו מחדש, תוך תוספת של יחידות דיור ליזם הרלוונטיות למכירה בשוק החופשי. מסלול זה דורש הסכמה של 80 אחוזים מבעלי הזכויות בבניין, הוא לא מאפשר להרחיב את הדירות המקוריות מעבר לקווי הבניין ודורש ערבויות משמעותיות יותר בשל הרס דירות קיימות. הוא מחייב פינוי דיירים וכן מאפשר תוספת קומות בהתאם לתוכנית עירונית וביחס המוגדר בהתאם למספר הקומות בבניין המקורי.

פינוי ובינוי- תכנית אשר מתייחסת למתחמים גדולים הכוללים לפחות 24 יחידות דיור. בתוכנית זאת הורסים את המתחם כולו וכן מעדכנים ומאשרים תכנית בניין עיר בשיתוף עם הועדות המחוזיות והעירונית. במקום המתחם שנהרס בונים מתחם משודרג עם בניינים גבוהים ומודרניים יותר. הפרויקט מחייב פינוי של הדיירים לצורך ביצוע.

מכפיל / תקן 21 – מדובר על מושג הרלוונטי למסלול של פינוי בינוי בלבד. זהו מקדם שנועד לאזן בין האינטרסים של היזם והרשות המקומית. התקן מגדיר רווח יזמי של כ25 אחוזים בפינוי בינוי כאשר הוא מביא בחשבון את התמורות הנוספות לבעלי הזכויות ואת הדרישות של הרשות המקומית למתחם. בהתאם לרווח המדובר יקבע מס יחידות הדיור שיקבל היזם לצורך שיווק ומכירה לטובת מימון הפרויקט.

קרסו נדלן היא חברה יזמית העוסקת בתחום פרויקטים בתחום התחדשות עירונית ועל כן, בכל שאלה שיש לכם אודות מושגים הקשורים לאחד הפרויקטים, ניתן לפנות לחברה זאת.